Communiqué de presse : Comment défier la surestimation des prix ?

Alors que les volumes de transactions chutent, et qu’une reprise potentielle ne s’annonce qu’au second semestre 2024, le prix du marché est de plus en plus difficile à évaluer pour les acquéreurs comme pour les vendeurs.

Si les professionnels y arrivent quant à eux plutôt bien, ils peinent à convaincre leurs clients de la réalité du marché et ont souvent accepté auparavant de surestimer pour capter les mandats, dans un contexte de concurrence féroce.

Résultat ? Le nombre de biens en vente augmente, sans trouver preneur et le délai de mise en vente des biens franchit souvent la barre des 120 jours contre 62 jours en moyenne il y a encore 2 ans. Et si la solution était de faire à nouveau se rencontrer vendeurs et acquéreurs par le jeu d’un marché transparent ? Un retour à la raison nécessaire, bénéfique à la fois aux vendeurs d’aujourd’hui, ceux-là même qui seront acquéreurs demain. Éclairages.

La surenchère : une tactique souvent utilisée par les professionnels pour faire face à la concurrence 

Alors que le nombre de transactions a baissé de 20 % en France en 2023 et que près de 900 agences immobilières avaient déjà fermé en octobre 2023, la crise est bien là pour les professionnels. Et si un des fondamentaux dans leur métier est bel et bien celui d’estimer le prix d’un bien, ils reconnaissent pour certains ne pas avoir été trop regardant quelques fois pour capter les mandats, et faire plaisir aux vendeurs qui n’ont pas intégré la correction – parfois forte – des prix. 

Résultat ? La concurrence féroce à la prise de mandat a tendance à entraîner une surestimation des prix, qui engendre elle-même un allongement drastique des délais de vente et l’envolée des marges de négociation. Le stock de biens en vente se gonfle, avec 56 % de maisons dans la répartition selon la plateforme Bien Ici. Le site d’annonces évoque un délai de mise en vente des biens de plus de 120 jours en forte hausse (28 % en septembre 2023 contre 19 % un an avant !). 

Une surenchère des prix qui n’a plus sa place dans un marché globalement à la baisse en termes de volume et de prix.

“Dans un marché baissier, le risque de surestimer un bien immobilier est réel. D’autant que la baisse n’affecte pas tous les territoires avec la même ampleur ni tous les produits. Les enchères permettent d’objectiver la fixation du prix du logement, et donc sa baisse aujourd’hui dans la plupart des cas.” commente Henry Buzy Cazaux, président fondateur de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

Enchères Immo comme médiateur ? Un tiers de confiance du côté des professionnels.

Pour débloquer le marché et mettre fin à la surenchère, il faut donc convaincre les vendeurs de fixer leur prix au niveau du marché. Les agents immobiliers, qui peinent souvent à les raisonner, sont de plus en plus nombreux à utiliser la vente interactive pour finaliser les transactions longues en offrant à leurs clients sur un plateau digital, la réalité du marché. Aujourd’hui, seule la vente interactive le permet : elle s’inscrit comme la seule réponse tangible et pertinente pour connaître le prix réel marché, et relancer une dynamique de confiance entre les parties prenantes.“Quand le délai de vente dépasse les 60 jours, c’est la preuve d’un rendez-vous manqué entre l’offre et la demande.” précise Louis du Clary, cofondateur d’Enchères Immo. 

• Identifier le (vrai) prix du marché en temps réel

Dans un contexte où il devient indispensable de définir le prix juste pour espérer vendre son bien, la vente aux enchères offre un processus simple et rapide : le bien est mis à prix 15 à 20 % en-dessous de l’estimation du professionnel pour attirer les acquéreurs et les enchères durent en moyenne entre 30 minutes et une heure. 

Résultat ? « Une vente sur deux se concrétise sur Enchères Immo, et les offres reçues correspondent en moyenne à ± 4 % de l’estimation réelle des professionnels, ce qui démontre leur expertise en la matière », explique Louis du Clary, co-fondateur d’Enchères Immo. En moins d’une heure, la vente aux enchères permet donc de situer le prix du marché réel d’un bien. 

Un record ! Face à des vendeurs trop gourmands, la méthode est précise et offre aux professionnels un soutien précieux à leur expertise estimative. C’est également la meilleure méthode pour vendre son bien rapidement, au juste prix, sans le brader ni le surestimer. Car au-delà des négociations certaines, la surestimation comporte surtout le risque de « blacklister » le bien du marché en le surexposant avec une vente longue, voire indéfinie. 

• Diviser par trois les délais de vente 

Un bien surestimé est en effet un bien qui mettra beaucoup plus de temps à se vendre, et dont l’annonce aura été vue par tous les acquéreurs du secteur. Résultat ? Il devient suspicieux et agit comme un véritable repoussoir pour les acquéreurs sérieux. Au mieux, les vendeurs récolteront des offres ultra-négociées, bien plus basses que le prix du marché. Avec la vente aux enchères, le risque de surexposition est gommé. 

3 semaines ! C’est le délai moyen entre la diffusion d’une annonce et la vente interactive, soit plus de trois fois moins que le délai moyen de vente en France, qui s’établit autour de 90 jours – et pour 28 % des biens à plus de 120 jours. En raccourcissant les délais, les acquéreurs peuvent donc à la fois tester le prix de leur bien sur le marché, sans engagement de vente, mais également se protéger d’une surexposition et de ses effets irrévocables. C’est d’ailleurs ce processus rapide qui séduit les propriétaires, avec plus de 1500 ventes interactives sur Enchères Immo en 2023, et leur permet de bénéficier d’un accompagnement prémium par un professionnel, dans le cadre d’un mandat exclusif sans engagement dans le temps. Un pas vers la fin de la surenchère ? 

• Permettre aux acquéreurs de faire face à la surestimation 

Si la vente digitale séduit les vendeurs, les acquéreurs aussi ont tout intérêt à acheter leur maison en ligne. Car lorsque la vente est encadrée par un professionnel, comme c’est le cas sur Enchères Immo, ils bénéficient exactement des mêmes droits que dans le cadre d’une vente classique. 

Le grand avantage pour eux ? Pouvoir se positionner en temps réel selon la concurrence, évitant ainsi de payer trop cher le bien convoité, comme de laisser passer le bien idéal à cause d’une négociation exagérée. Encore une fois, la vente aux enchères agit comme un rempart à la surestimation, et offre aux acheteurs une vraie visibilité sur le prix du marché. 

« Nous avons pour ambition d’aligner chaque partie prenante en protégeant à la fois les vendeurs, qui n’ont pas d’engagement, et les acquéreurs, qui se positionnent selon la réalité de la concurrence. La vente interactive est une solution concrète, et complètement transparente, pour capter les micro-mouvements du marché, notamment dans les périodes de transition comme celle que nous vivons, et établir le prix réel du marché », conclut Louis du Clary.